그동안 집값 급등과 가파른 현실화율 부동산 규제 완화

그동안 집값 급등과 가파른 현실화율 부동산 규제 완화

경기 화성시가 동탄신도시에 대규모 도시형 공원 '보타닉가든' 조성에 나서 향후 부동산 시장에 미칠 영향도 주목된다. 10일 업계에 따르면 화성시는 동탄1·2신도시 사이의 반석산 근린공원, 여울공원, 자라뫼공원, 큰재봉공원, 오산천 등을 유기적으로 연결하는 보타닉가든 조성을 목표로 이달 용역을 실시해 기본조사와 계획수립에 나섰다.

동탄신도시 중심 상업·업무지역 주변 178만㎡(약 54만평)에 달하는 녹지 공간이 도심 속 공원으로 재탄생하는 사업이다. 화성시는 용역 결과를 토대로 실시설계에 이어 내년 8월부터 구간·단계별로 공사에 들어갈 예정이다.

공원과 공원 사이 단절구간을 보행로 등으로 연결하고 식물원을 신설하거나 '우리꽃식물원' 시설을 개선하는 방식으로 대규모 도심형 공원을 조성한다. 보타닉가든 전체예정 면적 가운데 93%에 해당하는 165만㎡는 경부고속도로를 사이에 두고 동서로 나눠져 있는 동탄1·2신도시의 서쪽에 위치한다.

이에 따라 경부고속도로 서쪽으로 대규모 녹지축이 형성되고, 동탄역 주변 경부고속도로 1.2km 구간을 지하화하면서 보행로와 연결통로가 생길 전망이다. 이에 따라 경부고속도로 서쪽 여울공원 인근에 들어서는 주거형 오피스텔 '힐스테이트 동탄역 센트릭'이 수혜대상으로 꼽힌다. 부동산 업계 관계자는 "부동산 경기가 침체한 상황이지만, 경부고속도로 지하화와 대규모 녹지 조성은 향후 지역 가치를 높일 것"이라고 말했다.

 

‘15억 초과 아파트’ 주담대 재개·무주택자 LTV 50%도 내달 조기 시행 서울과 과천·성남(분당·수정)·하남·광명 등 경기 4개 지역을 제외한 전국이 부동산 규제지역에서 해제된다. 다음달 1일부터 투기과열지구 내 시세 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출이 재개되고 무주택자에 대한 주택담보인정비율(LTV)은 50%가 일률 적용된다. 서민 실수요자의 규제지역 주택담보대출 한도는 4억원에서 6억원으로 늘어난다. 또 건설사에 대해서는 5조원 규모의 미분양 주택 프로젝트파이낸싱(PF) 대출이 신설돼 유동성 부족으로 주택 공사가 중단되는 것을 막기로 했다. 국토교통부는 10일 제3차 부동산관계장관회의에서 이 같은 내용의 ‘투기과열지구 및 조정대상지역 조정안’을 발표했다.

정부는 이날 서울과 과천·성남(분당·수정)·하남·광명을 제외한 경기도 전역을 투기과열지구에서 해제하기로 했다. 인천·세종시는 조정대상지역에서도 해제된다. 정부는 앞서 지난 6월과 9월 두 차례에 걸쳐 세종을 제외한 지방 전체를 규제지역에서 해제했다. 이번에 수도권도 대거 해제함에 따라 규제지역은 서울과 경기 과천·성남(분당·수정)·하남·광명만 남게 됐다. 국토부는 “앞서 9일 열린 제4차 주거정책심의위원회에서 서울은 주변 지역의 파급효과, 개발수요, 높은 주택수요 등을 감안해 투기과열지구 및 조정대상지역을 유지할 필요가 있다고 판단했다”고 설명했다. 경기도의 경우에도 서울과 연접해 집값 수준과 개발수요가 높고, 서울과 유사한 시기에 규제지역으로 지정된 4곳은 투기과열지구 및 조정대상지역 유지가 필요하다는 판단에 따라 해제 대상에서 제외했다고 밝혔다.

규제지역 해제 효력은 관보 게재가 완료되는 11월14일 0시부터 발생한다. 규제지역에서 벗어나면 LTV와 총부채상환비율(DTI) 등 금융규제가 완화된다. 또 부동산 규제도 해제돼 양도세 비과세 요건인 ‘2년 실거주’ 의무가 사라지고, 재당첨 및 분양권 전매 제한 등 청약규제도 풀린다.

정부는 이와 함께 지난달 27일 제11차 비상경제 민생회의에서 발표한 LTV 규제 완화 방안을 12월1일자로 조기 시행하기로 했다. 앞서 정부는 투기과열지구·조정대상지역 등 규제지역 내 주택 가액별로 차등화했던 무주택 LTV 규제를 50%로 일원화하기로 했다. 당초 내년 초부터 시행하기로 했으나 부동산 시장 침체 장기화를 해소하기 위해 앞당겨 시행한다는 계획이다.

투기과열지구 내 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출 금지도 다음달부터 해제된다. 또 ‘해당 시·군 거주 무주택자’로 제한했던 규제지역 내 청약 무순위 신청자격에서 거주지 요건이 폐지된다. 청약자 명단 파기 시점을 최초 계약일로부터 60일 이후에서 180일 이후로 연장하는 한편, 예비당첨자 범위도 가구 수의 40% 이상에서 가구 수의 500% 이상으로 확대한다.

정부는 생애최초 주택 구입자에 대해 200만원 한도에서 취득세를 감면하고, LTV 완화 등을 시행하고 있다. 여기에 더해 취득세 감면 추징 예외 요건이 완화된다. 기존에는 취득 후 3개월 내에 미입주 시 세금을 추징하지만, 내년 초 지방세특례제한법 시행령을 개정해 기존 임대차 권리관계에 따른 입주 지연을 입증할 경우 추징에 예외를 두기로 했다. 서민·실수요자의 규제지역 내 주택담보대출 한도액도 기존 4억원에서 6억원으로 확대된다. LTV 우대 폭도 20%포인트를 추가로 제공해 규제지역 내에서라도 LTV를 최대 70%까지 허용하기로 했다. 그동안 비규제지역 70%, 규제지역 20~50%로 차등적용했던 LTV 규제도 무주택자와 1주택자(기존 주택 처분조건부)에 한해 단일화된다. 다만 다주택자는 현행 규정 그대로 비규제지역 60%, 규제지역 대출불가를 유지한다. 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 이날 회의에서 “과거 과도하게 상승했던 주택가격의 일정 부분 하향 조정은 불가피하지만 최근의 가파른 금리 인상 추세와 결합한 급격한 시장 냉각 가능성은 경계해야 한다”면서 “정부는 이러한 인식하에 부동산 시장의 연착륙을 확고히 하면서도 중장기 수급 안정 및 서민·실수요자를 두껍게 보호하기 위한 맞춤형 대응 방안을 추진해나갈 것”이라고 말했다.

 

정부가 내년 공시가격 현실화율을 올해 수준(공동주택 기준 71.5%)으로 동결할 것으로 보인다. 원희룡 국토교통부 장관은 10일 부동산관계장관회의에서 “그동안 집값 급등과 가파른 현실화율 상승이 더해지면서 국민들의 부동산 보유 부담이 급증했다는 점을 고려해 이를 근본적으로 낮출 수 있는 방안을 논의하겠다”고 말했다. 일부 초급매 매물 중심의 하락거래이기는 하지만 최근 몇 달 사이 주택 거래가격이 급격히 빠지면서 일부 지역을 중심으로 공시가격이 집값을 추월하는 현상이 벌어지자 관계장관회의에서 관련 대책을 논의하겠다는 것이다. 국토부 실거래가시스템에 따르면 서울 송파구 잠실엘스 전용면적 84㎡는 지난 10월7일과 8월27일 각각 19억5000만원에 거래됐다. 이 아파트 같은 평형대 올해 1월1일자 공시가격은 최고 19억8500만원으로 실거래가격이 공시가격보다 3500만원 낮다.

강동구 고덕동 고덕그라시움 전용 74㎡ 역시 이달 7일 9억원에 거래됐으나, 공시가격은 이보다 2억5000만원 높은 11억5000만원으로 책정됐다. 여전히 대부분 지역의 공시가격이 실거래가보다

낮지만 일부 집값 급락 지역을 중심으로 ‘공시가격 > 실거래가’ 역전현상이 발생하고 있는 것이다. 국토부는 이날 보도자료를 통해 “공시가격 현실화 수정 계획은 한국조세재정연구원이 공청회에서 제시한 ‘2023년 현실화율 2022년 수준 동결 제안’ 외에 공시가격 현실화 계획을 추가로 보완해 보유세 부담 완화 방안 등을 다각적으로 검토하겠다”고 밝혔다.

서울·과천·성남·하남·광명 빼고 ‘부동산 규제’ 확 풀었다

 

관련된 구체적인 내용은 11월 중 발표한다는 계획이다. 앞서 한국조세재정연구원은 지난 4일 ‘부동산 공시가격 현실화 계획 관련 공청회’를 열고 기존 현실화 계획을 1년 유예하는 방안을 제시한 바 있다. 이는 국토부로부터 발주받은 연구용역 결과로 국토부 발표 내용도 이방안을 따를 가능성이 높다. 연구원은 “부동산 시장 상황이 불투명하고 불확실성이 높아 조세부담을 고려해 현실화 계획을 당장 확정하기는 어렵다”면서 “2년간 공시가격 급등으로 이미 부담이 커진 만큼 내년도분을 올해 수준으로 동결하는 대안을 (국토부에) 제시했다”고 밝혔다.